Buscan eliminar el requisito de la garantía en los alquileres

Se vienen nuevos cambios, y ahora el Gobierno porteño quiere que haya alternativas a la garantía inmobiliaria antes de fin de año.

Una excelente alternativa, por medio del Ejecutivo comunal, las cámaras empresarias y las asociaciones de inquilinos analizan distintas opciones para que no sea necesario contar con el respaldo de un propietario para firmar el contrato en la ciudad.

En tanto, Horacio Rodríguez Larreta, quiere tener listo un sistema que pueda reemplazar a la garantía propietaria en los contratos de alquiler antes de fin de año. Fue una de las metas que le planteó al titular del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC), Juan Maquieyra. En el transcurso de este mes, el IVC, las inmobiliarias, las organizaciones de inquilinos y especialistas comenzarán a discutir las alternativas que manejan desde cada costado.

La alternativa a la garantía inmobiliaria fue planteado abiertamente en el oficialismo porteño.

Lo confirmaron Maquieyra y legisladores de Pro y la Coalición Cívica en distintas entrevistas en los últimos diez días, luego de la sanción de la ley de alquileres que prohíbe cobrarle comisión inmobiliaria al inquilino.

En el Ejecutivo aclararon que el nuevo sistema no sería prohibitivo, sino que se busca sumar alternativas al sistema de garantías. Si un inquilino tiene un respaldo propietario o un locador lo prefiere, será cuestión del acuerdo entre las partes.

Las inmobiliarias no se oponen a la iniciativa, al contrario: fomentan un sistema de garantías alternativo que tuvo buena recepción en el Gobierno, aunque los funcionarios duden sobre su aplicación efectiva. Los inquilinos van por un mecanismo que permita utilizar el recibo de sueldo como respaldo o, en el caso, de los trabajadores autónomos o monotributistas, depósitos bancarios.

El proyecto de las inmobiliarias

La Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) propuso un Sistema de Alquiler Seguro (SAS).

Es un fondo que recibe los pagos de todos los inquilinos y del que se cobran propietarios e intermediarios.

El fondo funciona como un seguro de caución: responde ante los propietarios por cualquier incumplimiento de los inquilinos y reemplaza tanto al depósito inicial como a la garantía.

El inquilino tendría una cuenta bancaria a su nombre.

El sistema se cobraría por débito automático el día del vencimiento de la mensualidad.

Al mismo tiempo, el día pactado, el propietario recibiría el depósito por el alquiler, independientemente de que el locatario haya cumplido con su obligación.

En esta iniciativa, el inquilino paga una prima de riesgo adicional al alquiler.

Según Alejandro Bennazar, presidente de la CIA, ese plus sería de alrededor del 10 por ciento mensual:

“Si el monto del alquiler es de 5000 pesos, habría un plus de entre 400 y 600 pesos por mes”, dijo. Se compensaría, en parte, con el fin del mes de depósito y los gastos vinculados a la garantía real.

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Pero para el gobierno porteño, el costo sería mayor, “salvo que el Estado ponga dinero”, señaló una fuente oficial que evaluó la iniciativa y la calificó como “interesante”.

Como en todo seguro, la prima de riesgo que debería pagar el inquilino será más cara cuanto más riesgoso sea percibido. Al inicio del sistema, el locatario más solvente sería considerado menos riesgoso y, por lo tanto, pagaría menos adicional.

Esto supondría un problema: habría una desigualdad de acceso para los más vulnerables.

Para las inmobiliarias, este inconveniente podría superarse con una especie de averiguación de antecedentes: el corredor rastrea la historia del inquilino para detectar si es buen cumplidor y asignarle un puntaje de acuerdo a su trayectoria.

El SAS generaría un sistema de puntajes. Este scoring ayudaría a bajar la prima de riesgo del buen inquilino y también a precalificarlo para un crédito hipotecario.

Las inmobiliarias prometen la generación de una ingeniería financiera para que ese locatario se convierta en propietario de viviendas a estrenar, que aportarán al fondo común desarrolladores de edificios.

En tanto, el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad (Cucicba) que preside Héctor D’Odorico propone expandir los seguros de caución, que se usan hace unos cinco años como reemplazo de la garantía propietaria y equivalen a un mes de alquiler. “El Colegio trabaja para que los matriculados puedan ofrecer pólizas de caución al menor precio posible”, indicaron en la entidad.

El proyecto de los inquilinos

Las organizaciones de inquilinos (Inquilinos Agrupados, el Centro de Estudios Legales y Sociales y la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia, entre otras) presentaron en la Legislatura un proyecto propio de ley de alquileres que incluyó un sistema de garantías alternativo.

Las agrupaciones propusieron un Sistema de Pago Asegurado, en principio para empleados estatales.

La ciudad y la Nación respaldarían la locación con el recibo de sueldo.

En caso de incumplimientos contractuales, el propietario podría retener una parte del salario de su inquilino.

El proyecto de ley “invita” a las empresas privadas a sumarse a esta iniciativa. Con una diferencia: el empleo estatal es más estable que el privado, por lo que la posibilidad de despidos es menor. ¿Y quién sería garante en caso de que el inquilino perdiera su trabajo?

Para los trabajadores autónomos o monotributistas, las organizaciones de inquilinos se inclinan por un depósito bancario equivalente a dos meses de alquiler, actualizable por inflación, que sirva como aval.

Estas opciones estarán sobre la mesa sectorial. El IVC sabe que es un tema sensible y que, para funcionar, el sistema de garantías debe ganarse la confianza de propietarios e inquilinos.

La buena noticia para los inquilinos es que las dos alternativas suponen una formalización del contrato de alquiler.

Como la AFIP exige el comprobante fiscal para poder deducir hasta 4300 pesos mensuales de alquiler del impuesto a las Ganancias, no es un tema menor.

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